[新聞] 美國房地產市場出現供需兩旺局面

2014年上半年,中國企業選擇在芝加哥、西雅圖等地買地開發或購置物業。2009年以來,源於自由經濟制度,美國很快從金融危機中恢復,美國房地產市場出現供需兩旺的局面。
美國房地產市場正處於新一輪上升周期的初期,預期未來5-7年仍將有較好表現。這一部分將著重闡釋美國房地產市場穩步復蘇背後的邏輯,以及中國企業投資美國房地產市場的稅收架構。

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一、美國地產處於上升周期初期

房地產是具有強周期性的經濟部門。2013年美國新屋銷售達到42.8萬套,相比2012年的36.8萬套增加16.36%。目前美國房地產市場正處於新一輪上升周期的初期。從歷史數據看,上升周期的平均跨度約為5至7年,下降周期的平均跨度約為3至5年,地產周期平均約在10年左右。預期在未來的5至7年時間裏,美國房地產仍將處於上升周期。

金融危機之後,美聯儲積極推行量化寬松政策。從2007年8月開始,美聯儲連續10次降息,隔夜拆借利率由5.25%降至0到0.25%之間,正式進入零利率時代。在此前的量化寬松政策下,美聯儲一度每月購買850億美元的MBS,使得住房抵押貸款利率下降到歷史最低水平,杠桿水平回歸合理區間。美國政府還出臺一系列針對住房市場的刺激政策,包括(1)成立住房專項穩定基金,為購房者提供擔保;(2)聯邦住房管理局(FHA)放松貸款標準;(3)推出140美元防止房貸違約計劃等。經過五年的去杠桿化,美國房地產觸底反彈,2012年各項指標全面好轉,房地產市場迎來了新一輪上升周期。截至2014年1月,美國房價相當於2004年春季的平均房價水平,距離上一個最高峰仍有27%左右的上升空間。

二、美國房地產市場穩步復蘇背後的邏輯

(一)房屋空置率
空置率是指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。空置並不區分房屋的新舊,無論是第一次進入市場的新房屋,還是由於當前房屋使用者遷移後留下的房屋,只要沒有確定新的使用者時,都可被視為空置房屋。按照國際通行慣例,商品房空置率在5%至10%之間為合理區,商品房供求平衡,有利於國民經濟的健康發展;空置率在10%至20%之間為空置危險區,要采取一定措施,加大商品房銷售的力度,以保證房地產市場的正常發展和國民經濟的正常運行;空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區。美國在過去的14年之間的房屋空置率為5.34%,處於合理區間。在2009年金融危機之後,美國房屋的空置率逐步降低,目前的空置率為4.9%,已低於過去14年的均值,顯示美國穩定的住房市場需求。

文字來源 中研網

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