[新聞] 美國地產投資:行不通的“中國思維”

在中國房地產報記者海南三亞采訪期間,對於房企出海,業界更多的共識是:通過“關系”、“變通”、“特權”去找捷徑等諸多慣性思維,是時候改改了。

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赴美仍是最多選擇
“美國是中國房企走出去的最多選擇。”7月15日,全聯房地產商會創會會長聶梅生在接受中國房地產報采訪時表示,“今年會有所變化,總的格局不會改變,仍然是美國遙遙領先”。

從投資的目標城市來看,首先是洛杉磯、紐約、舊金山、波士頓、華盛頓、爾灣、奧蘭多等等,無論是投資還是買房都是按照這一順序。

“我們接觸了幾十個已經走出去,做了第一波投資的企業,因為他們按照中國思維來做,對海外的法律法規了解不透,按照中國投資的經驗,所以遇到水土不服,交了學費。”7月14日, 亨瑞集團總裁鄒亨瑞在“中國海外房地產投融資實務論壇”上提醒開發商,國內成功經驗、過去積累的理念和慣性思維跟美國的大環境差異很大。

亨瑞集團管理層介紹,公司目前主要專註於美國的投資,已參與投資40多個美國地產項目,合作夥伴包括綠地集團、北京建工集團、Lennar、Stockbridge等中美知名開發商和投資基金。

“美國市場成熟,透明度高,法制強。從融資角度看,美國分工更細。”亨瑞資本投資總監王硯對中國房地產報表示,凡是打算“走出去”的企業,都要充分了解當地市場,做到“入鄉隨俗”,做好市場差異的心理準備。“將這棟樓研究清楚了,不如研究這個市場。國家經濟越健康,房地產越健康。”

王硯分析,目前美國經濟的回暖已經成為定局,未來的幾年美國經濟上升趨勢是肯定的,在此過程中,未來的一兩年如果進入美國的房地產投資市場,時機還是合適的。

“雖然現在抄底時機已經過去了,還是有合適的時機。”王硯認為,美國房地產存在明顯的周期性,而且市場化程度比較高,中國房地產的周期處於下行周期,美國處於上行周期,這樣的情況下考慮對美投資是明智的選擇。

思維困局
房企走出去的模式是買樓還是開發?
清華大學房地產校友會副秘書長、中國REITs聯盟籌備組副組長王剛認為,不同的企業走出去思路不一樣。以綠地和復星來看,綠地是開發為主,復星是投資為主。國內是開發為主的房地產企業,到了海外還是以開發為主,到了海外依然是買地和散售的模式。

“國內的開發商喜歡的思路是買地和開發。”王剛認為,實際上地從獲得到產生利潤的時間比較長,跟中國的模式是不同的。國外是可以散售的,還有一種是通過REITs的方式退出,這跟中國散售的模式並不相同。在王剛看來,復星更多是PE的打法,註重持有階段的運營。

在這些實際的案例操作中,亨瑞集團也總結了中國房企赴美開發投資現在面臨的主要困局。

鄒亨瑞表示,最常見的是缺少深入完整的盡職調查流程,不熟悉美國地產開發細節就盲目進入,包括價格虛高、土地分割、建築許可證細分、政府審批、工會及勞工問題等。
“決策理念脫離美國市場大環境及行業規範,固守國內成功的經驗。”在鄒亨瑞看來,對中國投資者的另一個困局就是,由於主觀認為“關系”、“特權”等能走捷徑的慣性思維導致投資決策失誤,使投資陷入未開工即虧損的窘境。

這樣的慣性思維往往表現為,在國內,先將土地拿下來,後面的土地和程序可以通過關系來解決。在美國,卻往往是事與願違。鄒亨瑞現場舉例南京一家在美國拿地的公司,“我們進行了年化率的預測,怎麽做也不會超過10%,笑著告訴他們,頂多就是一個‘農民工’”。

在管理層方面,國內企業缺少美國式的管理模式和經驗,在談合作時,主要的模式還是派國內的元老出去,而這些人通常缺乏與州政府、市政府、地產商、中間商、建築商等協調與談判的能力,這導致“個別房企投資項目僅購地價格即高出市場價近三成”。

鄒亨瑞認為,盡管一些企業去美國已做了成功的嘗試,但更多的企業仍受制於“中國式思維”,在遊戲規則完全不同的海外市場中頻頻遭遇“水土不服”。此外,還包括盲目縮減既定成本,誤以為“少花費、跳步驟”的國內通行辦法能夠行得通。結果經常遭到罰款,造成延期、停工等更多風險。

繁雜的法律
要想安全走出去,不可忽視的是美國的法律。
“中國的企業舍不得花錢請律師,想節省費用,結果做得不到位,或者是法律法規方面出現了問題,交了額外的學費,甚至有的項目要停工遭受處罰。”鄒亨瑞說,美國的法律法規是非常復雜的。“美國當地的法律,無論是州政府、市政府、聯邦政府的法律都是有差別的,包括稅務和勞工環保都是有所區別的。”
“就以初步投資美國房地產為例,必須的相關法律調研就有數十部。包括《國際投資與服務貿易調查法》、《農業外國投資法》、《外國投資房地產稅法》、《稅收公平與財稅責任法》,以及美國的長臂管轄制度,即對外國人的域外管轄制度。”

中倫律師事務所創始合夥人律師張學兵表示,即便了解上述法律,還會出現被很多投資者忽視的法律情況。根據《2007年外國投資和國家安全法案》若交易中包括“重要技術”、“重要基礎設施”或由“外國政府控制的交易”(如主權基金、國有企業),並且構成在美國的業務的話,則很可能需要申報。“據我們所知,外國投資委員會已經審查了至少四宗房地產交易,雖然還沒中國投資者主動申報或被調查,但已有投資者因為“國家安全”方面的考慮放棄收購華盛頓的物業。”

此外,在美國的海外投資,很多延誤來自於意想不到的阻力:如在一些環境保護和公民意識強烈的地方,如聖地亞哥,民選的社區規劃組織的意見,可能通過其選舉的市政委員貫徹到一個城市的發展規劃和開發之中。若不能清楚其程序及影響力,很可能因為沒有滿足社會規劃組織這種通常被中國投資者忽視或小覷的力量的利益而導致項目夭折。

同時,美國的信用制度特別發達,對個人征信、洗錢等問題管控嚴格,這對外國投資者來說也有一個適應的過程,否則稍有不慎,便容易發生“觸礁”風險。

文字來源 中國房地產報

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